Jak probíhá nákup nemovitosti od developera?
Vybrali jste si svůj vysněný domov v developerském projektu a konečně se rozhodli pro jeho koupi? Podívejte se s námi, na co vše byste se měli připravit. Předtím, než si začnete užívat klidu a pohodlí svého nového útočiště, je totiž nutné projít kompletním procesem nákupu. Víte, jaké smlouvy musíte uzavřít? Co znamenají jednotlivé fáze developerského projektu? A jak si zajistit nejvýhodnější financování? Aby Váš nákup proběhl bez obtíží a zmatků, připravili jsme pro Vás soupis těch nejdůležitějších milníku, které Vás v cestě za novou nemovitostí potkají.
Smlouvy
V první řadě se připravte na nutné papírování. Pokud pořizujete developerský projekt před jeho dokončením, setkáte se minimálně se dvěma smlouvami – SOSBK a kupní smlouva. Občas se setkáte i se smlouvou rezervační, od které ale již mnoho developerů upustilo.
Smlouva o smlouvě budoucí kupní (SOSBK)
Jedná se o první dokument, který budete podepisovat. Dalo by se říci, že SOSBK je jádrem celé transakce. Zjednodušeně slouží jako rezervace dané jednotky a zároveň i jako příslib toho, že v budoucnu bude podepsána i smlouva kupní. Ve smlouvě musí být kromě konkrétní jednotky uveden i nejzazší datum podpisu kupní smlouvy a také přesná cena jednotky, případně jak se bude oceňovat.
Kupní smlouva
U developerských projektů se kupní smlouva podepisuje typicky v čase dokončení výstavby, jakmile developer podá na katastr nemovitostí prohlášení vlastníka (dokument, který rozděluje nemovitost na jednotky bytové a nebytové).Při podepsání kupní smlouvy a splnění všech náležitostí dochází k převodu vlastnictví na nového majitele. Je to finální krok v papírování a nemovitost je poté Vaše.
Rezervační smlouva
Jak je výše uvedeno, občas se na začátku procesu můžete setkat i se smlouvou rezervační. Má pro klienta podobný význam jako SOSBK, a možná právě proto ji developeři často vynechávají, většinou je to pro obě strany krok navíc. Někdy se na jejím podepsání domluví klient s developerem v případě, že má zájem o jednotku, chce si ji rezervovat, ale potřebuje vyřešit finanční prostředky – výše zálohy totiž bývá u rezervační smlouvy nižší. Poté následuje stejný proces – podpis SOSBK a následně kupní smlouvy.
Harmonogram developerského projektu
Zákazník se o projektu dozvídá, když developer zahájí prodej, což je z pravidla kolem začátku jeho výstavby. Jaké jsou důležité body výstavby a čím jsou významné i pro klienta?
Hrubá stavba
Poté, co se developerovi podaří získat všechna potřebná povolení, začne s výstavbou hrubé stavby. Její definice není přesně daná a její podoba se liší projekt od projektu. Jako dokončení hrubé stavby se však obecně bere fáze, kdy je budova postavena a staticky zabezpečena, avšak zatím bez jakýchkoli vnitřních úprav. Při dokončení se rovněž většinou splácí část postupného financování. O průběhu budování hrubé stavby je klient průběžně informován, a to buď skrze e-maily, na webu projektu nebo dokonce skrz webkamery nacházející se na stavbě.
Úpravy vnitřku a klientské změny
Jakmile je hotová hrubá stavba, přichází fáze výstavby vnitřních prostor. To zahrnuje mimo jiné rámování oken a dveří, pokládání podlah a zednické práce. V tuto chvíli je i čas pro případné klientské úpravy, což je u novostavby jedna z největších výhod oproti bytům či domům z druhé ruky. Pokud přemýšlíte o personalizaci svého nového prostoru, tak se Vám tedy vyplatí pořídit si projekt již na počátku prodeje. Běžné úpravy zahrnují například vlastní výběr materiálů či rozložení místností, jejich rozsah samozřejmě záleží na developerovi a podepsané smlouvě.
Kolaudace
Kolaudace je v podstatě poslední krok před oficiálním dokončením stavby. Jedná se o proces, během kterého dojde k inspekci budovy stavebním úřadem, který následně schválí, že je vše dle přepisů a prostor je bezpečný a způsobilý k obývání. Pro zákazníka to znamená, že se může přistoupit ke kupní smlouvě a převodu nemovitosti na nového vlastníka.
Předpřejímka a přejímka
Jakmile jsou práce na jednotce dokončeny, přijde na řadu technická prohlídka neboli předpřejímka. Při ní si nový vlastník projde a překontroluje, zda je vše dle domluvy a nemovitost nemá žádné závady. V případě, že by byla zjištěna nějaká vada, klient může požadovat její odstranění nebo snížení kupní ceny. Pokud je vše v pořádku, přistoupí se k přejímce, kdy si můžete oficiální převzít klíče a nemovitost je Vaše.
Financování
Během času, kdy budete čekat na dokončení Vašeho nového bydlení, bude potřeba vyřešit jak ho budete financovat. Developerský projekt se se splácí specificky, tradičně se uplatňuje model postupného financování. Ten vypadá následovně:
- První splátku si připravte k podpisu SOSBK, kdy se většinou splácí 20 % z kupní ceny.
- Dalších 30 % platíte, když se dokončí hrubá stavba.
- Jakmile je nemovitost zkolaudovaná, je čas zaplatit dalších 30 %.
- Posledních 20 % se pak typicky platí v chvíli, kdy je vše hotové a nemovitost je připravena k převzetí.
V případě, že podepisujete i rezervační smlouvu, čeká Vás i rezervační poplatek. Ten se pohybuje okolo 100 – 250 tisíc korun a je většinou nevratný. O peníze ale v případě koupi dané jednotky nepřijdete, odečtou se Vám totiž od celkové kupní ceny.
Pokud nemáte dostatek vlastních prostředků, nezoufejte. K postupnému financování si můžete sjednat výhodnou hypotéku s postupným čerpáním – banka v tomto případě posílá peníze postupně, a vy tak neplatíte celou splátku hypotéky, ale jen úrok z vyčerpané částky.
V současnosti se developeři snaží zákazníkům vycházet s ohledem na finanční situaci vstříc a nabízí jim různá zvýhodnění. Namísto typického průběžného financování dávají nyní klientům možnost složit pouze desetinu z celkové ceny nemovitosti a zbývající část doplatit až po jejím dokončení. Díky tomu si mohou kupující odložit hypotéku o jeden až dva roky na dobu, kdy budou sazby pravděpodobně příznivější. Vedle toho se často objevuje ještě druhá alternativa, kterou tvoří tzv. garantované hypotéky, kdy developer po určitou dobu zákazníkovi dotuje vysoké splátky.
V procesu nákupu nemovitosti v developerském projektu, Vás potká několik klíčových kroků. Jedním z nich jsou smlouvy, zejména SOSBK, která slouží jako rezervace jednotky, a kupní smlouva, která zajišťuje převod vlastnictví. Důležité pro Vás je i sledovat harmonogram developerského projektu, který koresponduje se smlouvami i s postupným financováním a zahrnuje hrubou stavbu, úpravy interiéru, kolaudaci a přejímku. Ačkoli financování může být náročné, v dnešní době developerům nechybí nápady, jak klientům vyjít vstříc. Změny ve financování a nové modely hypoték vám umožňují snáze uskutečnit sen o vlastním bydlení.
