Hypotéka na developerský projekt: Postupné čerpání hypotéky a výše splátek
Při nákupu nového bydlení budete jistě řešit i možnosti jeho financování. V případě, že si nové bydlení nemůžete dovolit z vlastních zdrojů, bude pro Vás klíčová správně sjednaná hypotéka. Přinášíme Vám proto přehled všeho důležitého, co je potřeba o hypotéce na developerský projekt vědět – ač už si nevíte rady s tím, co určité pojmy znamenají, nebo se chcete dozvědět, o jaké výhody můžete požádat.
Co je to hypotéka na developerský projekt?
Hypotéka na developerský projekt je úvěr, který je poskytován na financování nemovitostí, které ještě nebyly dokončeny nebo neprošly kolaudací. Při jejím sjednávání je potřeba sledovat několik významných aspektů:
Postupné čerpání
Banky a developeři mohou sjednat postupné uvolňování finančních prostředků v souladu s průběhem výstavby nebo kolaudací nemovitosti.
Úrokové sazby
Úrokové sazby u hypoték na developerské projekty se mohou lišit a bývají obvykle nižší než u standardních hypoték. Často se však platí pouze úroky po dobu stavby, což může zvýšit celkové náklady na hypotéku.
Odhady nemovitosti
Odhady hodnoty nemovitosti mohou být náročnější, a to kvůli riziku odhadnutí nižší hodnoty než kupní ceny, což může znamenat nutnost doplacení rozdílu.
Hypotéka u developerského projektu se výrazně neliší od ostatních, pouze se navíc řeší, kdy bude dílo dokončeno i s možnou rezervou pro následné čerpání úvěru. Další změnou oproti klasické hypotéce je možnost slevy z úrokových sazeb, které některé banky poskytují a která se pohybuje mezi 0,1 až 0,4 procenty, díky čemuž má developerský projekt výhodu před již postavenou nemovitostí.
Vzorový příklad koupě bytu s postupným financováním
Jak funguje postupné čerpání hypotéky na byt v developerském projektu?
Na vzorovém příkladu si detailně ukážeme, jak se mění výše měsíční splátky v případě postupného čerpání hypotečního úvěru od banky. Uvažujeme, že developer vyžaduje od kupujícího průběžné financování v podobě 30 % při podpisu SOSBK, 30 % v průběhu výstavby a zbylých 40 % na konci.
Cena bytu: 10 000 000 Kč
Vlastní zdroje: 2 000 000 Kč
Úvěr: 8 000 000 Kč (80 % LTV)
Splátka: 45 373 Kč
Požadované platby od developera:
30 % – 30 % – 40 %
Pokud kupující čerpá hypoteční úvěr postupně, bude benefitovat z tzv. anuitního splácení. Každá anuitní splátka úvěru v sobě zahrnuje splátku jistiny (úmor) a úrok. První složka znamená částku, o kterou se sníží dluh, druhá je platba bance za půjčení peněz. Zatímco výše anuitní splátky zůstává stejná, mění se poměr úmoru a úroku v průběhu splácení. V praxi to vypadá následovně:
První platba developerovi: 30 % po podpisu SOSBK
celkem uhrazeno: 3 000 000 Kč (30 %)
z vlastních zdrojů: 2 000 000 Kč
z úvěru: 1 000 000 Kč
SPLÁTKA: 4 575 Kč
Na samotném začátku požaduje developer první platbu ve výši 30 %. Kupující plánuje nový byt financovat z 20 % z vlastních zdrojů, které po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní rovnou uhradí na zvolený účet prodávajícího.
Do první požadované platby mu tak chybí už jen 10 %, které začne čerpat od banky.
Pro jejich uvolnění banka vyžaduje doklad od prodávající strany o tom, že klient uhradil 20 % z vlastních zdrojů (čestné prohlášení, výpis z účtu nebo potvrzení z advokátní úschovy) a následně je nutné podat na katastr souhlas se zástavním právem banky pro začátek čerpání. Banka poté uhradí na účet developera 1 000 000 Kč.
Dobrou zprávou pro kupující je, že v této chvíli ještě nemusí platit plnou výši splátky hypotečního úvěru, která jim byla stanovena při žádosti v bance. Celková splátka se totiž skládá ze splátky úroků a jistiny, kdy jsou zprvu vyšší úroky a nižší splátka jistiny. Tento poměr se postupem času mění.
Protože kupující zatím čerpal od banky jen 10 %, bude jeho výše měsíční splátky 4 575 Kč, dokud nedojde k dalšímu čerpání.
Druhá platba developerovi: 30 % při výstavbě
celkem uhrazeno: 6 000 000 Kč (60 %)
z vlastních zdrojů: 2 000 000 Kč
z úvěru: 4 000 000 Kč
SPLÁTKA: 18 300 Kč
V průběhu výstavby developer dle splátkového kalendáře vyzve kupující k platbě dalších 30 %. Často se tak děje v období dokončení hrubé stavby. Banka v tento moment vyšle odhadce, který zhodnotí stav stavby a výsledek dosavadní proinvestované částky.
Pokud je výsledný stav rozestavěné stavby v pořádku, banka umožní další čerpání úvěru. Následně sama uhradí na účet developera dalších 30 %, tedy 3 000 000 Kč.
Tím se zvýší kupujícímu měsíční splátka na cca 18 300 Kč, protože již má od banky načerpáno 40 % z celkové výše úvěru.
Třetí platba developerovi: 40 % při dokončení
celkem uhrazeno: 10 000 000 Kč (100 %)
z vlastních zdrojů: 2 000 000 Kč
z úvěru: 8 000 000 Kč
SPLÁTKA: 45 373 Kč
Při poslední platbě vyžaduje developer doplacení zbývajících 40 % z celkové výše ceny bytu. Banka opět zhodnotí, zda byly finanční prostředky ve stavbě proinvestovány, aby mohla v případě kladného výsledku uvolnit finanční prostředky.
Banka zasílá na účet developera 4 000 000 Kč a tím je uhrazena plná výše pořizovací ceny bytu. Začíná také plná splátka úvěru dle smlouvy a to 45 373 Kč měsíčně.
Cesta k hypotéce krok za krokem
Vybrali jste si svůj vysněný nový domov a na řadu přišlo financování. Co teď?
Pokud se rozhodnete financování řešit úvěrem, doporučujeme konzultaci s hypotečním specialitou. Ten se s Vámi sejde a vysvětlí Vám, jak vše funguje a pomůže Vám najít nejvhodnější alternativu. Specialita pravidelně monitoruje celou nabídku na trhu a má tak přehled o jeho současném stavu a možném budoucím vývoji.
Společně sestavíte finanční plán, který bude dle vašich možností a přání. To zahrnuje i volba banky, od které si půjčku vezmete a vyjednání podmínek. Jakmile se dohodnete na daném úvěru, následuje proces schvalování. Podepsanou žádost o hypoteční úvěr podáte na zvolenou banku, která určí Vaší bonitu a odhadne cenu nemovitosti. Pokud nevzniknou žádné komplikace, úvěr je schválen a Vás již čeká jen podpis smlouvy. Hypotéka pak začíná platit dle sjednaných podmínek.
Trend poslední doby: Garantovaná a odložená hypotéka
V současné době se mnoho developerů snaží vyjít svým klientům vstříc a nabídnout jim výhodnější možnosti splátek.
Mezi ně patří i garantovaná hypotéka, kdy Vám developer po dobu, než se projekt dokončí, přispívá na hypotéku a vy tak platíte menší úrok. Developeři se takto snaží pomoci lidem v časech, kdy jsou sazby hypoték vysoké, což zákazníkům může bránit v koupi své vysněné nemovitosti.
Dalším vstřícným krokem, který se rozhodlo udělat mnoho developerů, je tzv. odložená hypotéka. Klient na počátku zaplatí jen 10-15 % z ceny nemovitosti, a zbytek doplatí až po jejím dokončení za 2-3 roky. V té době budou sazby pravděpodobně nižší.
