Co je skrytá vada nemovitosti a jak ji posoudit

V případě, že kupujete nemovitost a nejste si zcela jistí jejím stavem, nebo ho ani nemůžete po všech stránkách posoudit, je možné pozdější nedostatky „reklamovat“. Prodávající totiž nese odpovědnost za skryté vady po dobu několika let ode dne, kdy jste nemovitost koupili (resp. převzali), a musí je buď odstranit, nebo Vám vrátit peníze. V mezích zákona je ale nutné postupovat správně, aby byl nárok uznán.

Jak definovat skrytou vadu nemovitosti

Za skrytou vadu se považuje taková vada, co existovala už v době převzetí nemovitosti, ale nebyla zjevná a vyšla najevo až později. Může se jednat například o zespodu ztrouchnivělou podlahu, ačkoliv na povrchu vypadá v pořádku, nebo o plíseň pod „domácí izolací“ v podobě polystyrenových desek nalepených na stěnách.

Do kdy prodávající ručí za skryté vady

I když musí prodávající za skryté vady na nemovitosti ručit, neplatí to navždy a lhůta je přiměřená. U novostaveb skrytá vada prakticky nehrozí a u starších, pravidelně udržovaných a kontrolovaných domů je pravděpodobnost nízká. Kupující má 5 let na to, aby uplatnil nárok na oznámení skryté vady a žádal její odstranění nebo vrácení části kupní ceny. Bude-li se dožadovat později, soud mu dle ustanovení § 2129 NOZ nevyjde vstříc.

Znění ustanovení § 2129:

(1) Kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nemá-li pozemek výměru určenou v kupní smlouvě. Nemá-li však pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, jen bylo-li to ujednáno.

(2) Neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

Více se problematikou zabývá paragraf § 2129 v Novém občanském zákoníku.

Odškodnění nelze žádat, pokud o závadě víte

Zákon počítá i s případy, kdy má nemovitost nějakou vadu, s níž prodávající kupujícího seznámí. Třeba když jsou trámy na půdě ztrouchnivělé a v dohledných letech tak evidentně budou požadovat výměnu. Za
ní tak podle zákona musí platit nový majitel, protože byl s vadou obeznámen při koupi nemovitosti a souhlasil s ní, což také musí být uvedeno ve smlouvě.

Co může kupující žádat, když objeví vadu

Pokud se skrytá vada na nemovitosti projeví, měl by se kupující řídit ustanoveními § 2106 a § 2107 občanského zákoníku a nedostatek prodávajícímu oznámit. Následně se rozlišuje, o jak závažnou vadu se
jedná, a podle ní lze žádat kompenzaci. Pokud se dá odstranit, pak kupující může požadovat odstranění vady nebo přiměřenou slevu z kupní ceny. Pokud je vada neodstranitelná kupující může požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo zcela odstoupit od kupní smlouvy (prodávající by tedy musel vrátit celou částku).

Ustanovení § 2106:

(1) Je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo

a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci,

b) na odstranění vady opravou věci,

c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo

d) odstoupit od smlouvy.

Ustanovení § 2107:

(1) Je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

(2) Dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou věci nebo dodáním nové věci; volba nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené náklady.

(3) Neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.

Jak postupovat při oznamování skryté vady

Objeví-li se na nemovitosti skrytá závada, musí to nový majitel předchozímu písemně oznámit, a to nejlépe zasláním doporučeného dopisu včetně fotodokumentace. Jedná-li se o rozsáhlejší škodu, je dobré přizvat odborníka, celou věc s ním zkonzultovat a nechat si vystavit potvrzení o zjištěném stavu. Znalecký posudek je vždy dobrým důkazem, u soudu může mít rozhodující váhu a být Vám ku prospěchu.

Odpovědnost za skryté vady nelze vyloučit

Ve snaze zbavit se odpovědnosti uvádí někteří prodejci do smlouvy pasáže jako „kupující byl seznámen se stavem nemovitosti a přebírá ji tak do vlastních rukou“ nebo „prodávající se s kupujícím dohodl, že kupující nebude uplatňovat nároky na odškodné v případě, že se objeví skrytá vada„. Ani to ovšem prodávajícímu nepomůže, a i nadále nese za skryté vady plnou odpovědnost.

Jedinou možností, jak se skutečně odpovědnosti zbavit, je písemný souhlas kupujícího. V praxi se uděluje typicky v případě, kdy je prodávána „ruina“ prakticky vhodná pouze k demolici, případně rozsáhlé rekonstrukci. Pokud kupující stvrdí podpisem, že za skryté vady přebírá odpovědnost a nebude se dožadovat po prodávajícím odškodného, zákon na tento dokument bere ohled.