Osobní vlastnictví vs. družstevní byt: rozdíly a (ne)výhody

S vidinou úspory vyhledávají někteří lidé družstevní byty, jejichž tržní cena bývá oproti těm v osobním vlastnictví (OV) asi o 20 % nižší. To může znamenat ve velkých městech rozdíl statisíců, a někdy dokonce více jak milion. S družstevním bytem ovšem kromě nižší ceny získáte také řadu povinností a přebírá jej včetně dluhu. Jednoduché není ani jeho financování – zatímco na byt v osobním vlastnictví získáte hypotéku snadno.

Byt v osobní vlastnictví je Váš, v družstvu máte podíl

Práva i povinnosti vyplývají právě z druhu vlastnictví, protože zatímco byt v OV je fakticky Váš a jste zapsáni v katastru nemovitostí jako jeho majitel, družstevní byt je bytového družstva. To Vám následně byt pronajímá (byť jej de facto vlastníte), aniž byste hradili nájem. Fakticky jste tedy družstevníkem a spoluvlastníte bytový dům např. z 1/20.

K družstevnímu bytu se váže anuita

Důvodem, proč je družstevní byt o tolik levnější, je tzv. anuita, tedy pořizovací dluh. Typicky se jedná o úvěr, kterým byla financována koupě celého domu nebo rozsáhlá oprava, výměna oken, zateplení apod. Ručí se přitom mnohdy právě celou nemovitostí, takže ani není možné ji zastavit ve prospěch jednotlivce kvůli hypotéce. Tento dluh přebíráte v poměrné výši (je rozpočítán mezi všechny družstevníky) a musíte jej splácet.

Družstevní byt převedete rychleji

Jisté rozdíly jsou také v rychlosti a způsobu převedení nemovitosti na nového majitele. O prodeji bytu v OV rozhoduje jeho vlastník sám (případně spolumajitelé, např. manželé) a změna se musí zapsat do katastru, což může trvat až měsíc. V případě družstevního bytu však nekupujete samotný byt, ale podíl v družstvu, takže se stanete spolumajitelem celého domu. K převodu stačí doručit kupní smlouvu družstvu, které ji nemůže odmítnout ani nákup zakázat.

Komplikovanější financování družstevního bytu

Jednou z největších překážek na cestě za družstevním bytem je jeho financování. Koupit ho z vlastních úspor je nejsnazší řešení, to ovšem pro většinu lidí není možnost. Získat klasickou hypotéku od banky je komplikované, neboť vyžaduje ručení právě nemovitostí, na níž Vám peníze poskytuje. Ale protože majitelem bytu i nadále zůstává bytové družstvo, které je také zapsané v katastru, nemůže banka uplatnit zástavní právo.

Zainvestovat byt v osobním vlastnictví je snadné

V případě, že kupujete jakoukoliv nemovitost v OV, nejsou se zástavou žádné komplikace. Poskytovatel bude jednoduše zapsán do katastru, aby měl jistotu, že o půjčené peníze nepřijde, a může vám rovnou poskytnout hypotéku. A stejně je tomu u řádného i překlenovacího úvěru od stavební spořitelny, jímž lze financovat koupi bytu i v případě, že nemáte našetřené peníze.

Poplatky za družstevní byt a osobní vlastnictví

Ať si pořizujete bydlení v jednom nebo druhém vlastnictví, neminou Vás jisté poplatky. Některé vyplývají přímo ze zákona, jiné si určují samy zainteresované společnosti. Jedná se o nezbytné náklady spojené s investováním nemovitostí, které je nutné přičíst k celkové ceně bydlení. V závislosti na interních předpisech družstev může vyjít zpočátku dráže právě družstevní byt.

Odhad tržní ceny nemovitosti

Osobní vlastnictví: budete-li byt financovat hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření, musí provést odhad ceny bankovní odhadce. Toho si vždy posílá sama banka a hradí za něj také poplatek, jehož výše bývá 5 000 – 10 000 Kč u standardních nemovitostí.

Družstevní byt: platí tu stejná pravidla jako v případě OV. Vždy je ovšem dobré, aby vám zpracoval znalecký posudek i odhadce nezávislý na bance, což může být buď akreditovaný pracovník, nebo realitní makléř, jehož odhad bývá rovněž velmi přesný.

Poplatek za uložení peněz

Osobní vlastnictví: aby se finance nikde „neztratily“, dojde k jejich uložení na speciální účet (obvykle se využívá notářská úschova), z něhož budou následně přeposlány prodávajícímu. Poplatek je tuto službu bývá různý, obvykle však vychází na 6 000 – 10 000 Kč.

Družstevní byt: tady platí to samé co u bytu v osobním vlastnictví. Kromě notářské úschovy lze v obou případech použít také advokátní, případně bankovní (prakticky se nepoužívá).

Daň z nabytí nemovitosti

Osobní vlastnictví: za nabytí nemovitosti v OV nemusíte od roku 2020 hradit 4% daň, ovšem nesmíte ji do 10 let od koupě prodat (lze to pouze za předpokladu, že byste všechny peníze použili k nákupu jiného bydlení)

Družstevní byt: jelikož si kupujete podíl v družstvu a nikoliv samotnou nemovitost, není potřeba hradit daň z nabytí. Ta sice byla na konci roku 2020 zrušena, v tomto případě ji ale nemusíte doplácet zpětně ani v případě, že družstevní byt prodáte do 10 let od jeho koupě.

Daň z vlastnictví nemovitosti

Osobní vlastnictví: jakožto majitel budete muset každý rok hradit daň za to, že byt / dům vlastníte. Bývá nízká, často kolem 1 500 Kč / rok, závisí však na velikosti nemovitosti a lokalitě.

Družstevní byt: daně řeší za všechny své členy družstvo, takže se jimi nemusíte zabývat. Jejich výše však bývá podobná jako v případě OV.

Zápis do katastru nemovitostí

Osobní vlastnictví: po uplynutí 20denní ochranné lhůty proběhne zápis do katastru nemovitostí, přičemž za podání návrhu na vklad kupních smluv zaplatíte 2 000 Kč (tisícovka za vklad vlastnického práva, a tisícovka za vklad zástavního práva).

Družstevní byt: v tomto případě se neřeší, protože si kupujete členská práva v družstvu. Tomu však musíte uhradit administrativní poplatek, jehož výše bývá různá. Obvykle se pohybuje kolem 5 000 – 10 000 Kč a je vyčíslena dle stanov konkrétního družstva.

Převod z jednoho majitele na druhého

Osobní vlastnictví: fakticky se jedná o smluvní vztah mezi dvěma subjekty (ať jde o fyzickou či právnickou osobu), za který není nutné poplatek hradit. Pochopitelně je ale nutné vyhotovené kupní / prodejní smlouvy, a to nejlépe specializovaným právníkem.

Družstevní byt: má-li dojít k převodu družstevního bytu do OV, stanovuje si výši poplatku samo družstvo. Někde bývá nízký kolem dvou tisíc, jinde se může vyšplhat až k 10 000 Kč.

Dluh na nemovitosti

Osobní vlastnictví: byt byste nikdy neměli kupovat s dluhem, byť existují případy, kdy nový majitel například převezme hypotéku po původním. Jinak zpravidla stačí zaplatit 100 % sjednané ceny a žádné další dluhy / úvěry hradit nemusíte.

Družstevní byt: obvykle jej kupujete s anuitou, tedy dluhem, který splácí celé družstvo jako celek. Většinou jde o pořizovací úvěr, případně o půjčku na rekonstrukci domu. Výše dluhu by však měla být vždy odečtena od kupní ceny nemovitosti.

Byt v OV lze pronajímat, družstevní nikoliv

Ačkoliv jde pouze o slovíčkaření, z právního hlediska můžete byt v osobním vlastnictví pronajmout jiné osobě, a to na základě smlouvy, v níž vyjádříte svůj souhlas. U družstevního bytu jste už ovšem fakticky nájemníkem vy (jste v pronájmu), neboť nemovitost patří družstvu. Od něj tak potřebujete nejprve písemný souhlas, že lze do bytu umístit podnájemníky. Zbytek probíhá prakticky stejně, takže vám budou zájemci za využívání nemovitosti platit dohodnutou částku.

Z družstevního bytu vás mohou vyloučit

Práva i povinnosti se opět trochu liší, neboť v bytě, jehož jste přímým majitelem, de facto rozhodujete bez vědomí sousedů. Měli byste sice dodržovat domovní řád a nenarušovat soužití, ale i kdyby k tomu došlo, nemohou vás z domova vyhodit. Jako družstevník se ovšem řídíte vnitřními stanovami, a v extrémních případech je tedy možné vás vyloučit.

Stává se to pouze v ojedinělých případech, které definuje zákony, a musí to odsouhlasit představenstvo. Pokud by k tomu nakonec došlo, budete se muset vystěhovat a byt bude prodán dle aktuální tržní ceny (nikoliv podle toho, za kolik jste jej koupili). V závěru byste tak měli předčasně splatit celou hypotéku a ještě získat nějaké peníze navíc.

Vlastníka družstevního bytu nelze dohledat

U bytu i jiné nemovitosti v osobním vlastnictví budete zapsáni v katastru jako její majitelé, což lze jednoduše dohledat. Snadno si to ověří například v bance, u níž máte nesplacený dluh, nebo na policii. Družstevní byt je oproti tomu družstva, které je v katastru zapsáno jako jeho majitel, zatímco jména družstevníků nikde vidět nejsou. Žádný zákon nenařizuje jejich zveřejňování, takže jste v tomto směru de facto „nedohledatelní“.

Je tedy výhodnější byt v OV, nebo družstevní?

Otázka nemá jasnou odpověď, jakou by šlo použít univerzálně pro každou situaci. Vždy totiž záleží na kupní ceně nemovitostí a výši anuity u družstevního bytu, pokud jde o stránku financí. Za posouzení pak stojí i celkový stav a lokalita, neboť levné neznamená dobré bydlení, a už vůbec ne v žádané lokalitě. Řada družstevních bytů je navíc ve starých panelových domech, ačkoliv vznikají i nová, která se věnují výstavbě novostaveb. Vždy je tak nutné propočítat obě varianty, s čímž vám mohou pomoci zkušení obchodníci z Homeportal. Pomůžeme Vám s celým procesem koupě nového bytu!